Veröffentlicht von Tim Lindenberger am 28.07.2020
Als Erbengemeinschaft eine Immobilie erben, ist mitunter ein kompliziertes Unterfangen. Besonders rechtliche Aspekte und steuertechnische Details können rasch Fragen aufwerfen. Damit Sie den Überblick bewahren, haben wir für Sie die wesentlichen Punkte zusammengefasst, auf die Sie und Ihre Miterben achten sollten, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben.
Bevor wir gleich loslegen mit den spezielleren Rechts- und Steuerfragen zum Immobilienbesitz in einer Erbengemeinschaft, hier noch einige grundsätzliche Informationen über Erbengemeinschaften in der Schweiz.
Eine Erbengemeinschaft kommt immer dann zustande, wenn mehrere Personen ein und dieselbe Person beerben. Nach Schweizer Recht entsteht eine Erbengemeinschaft automatisch, sobald die nötigen Voraussetzungen dafür gegeben sind.
Alle Mitglieder einer Erbengemeinschaft verfügen über dieselben Rechte und Pflichten. So können Entscheidungen darüber, wie das Erbe verwendet wird, nur mit Zustimmung aller übrigen Erben getroffen werden. Wenn etwa eine gemeinsam geerbte Immobilie verkauft werden soll, müssen alle in der Erbengemeinschaft ihr Einverständnis für den Verkauf geben.
Möchten Sie mehr über die Entstehung, die einzelnen Rechte und Pflichten und über die Auflösung einer Erbengemeinschaft erfahren, empfehlen wir Ihnen unseren Beitrag «Haus geerbt? Darauf müssen Sie jetzt als Erbengemeinschaft achten».
Auch wenn die Erbengemeinschaft automatisch entsteht, sobald alle nötigen Voraussetzungen dafür erfüllt sind, müssen Sie zuerst auf den Erbschein warten. Dieser wird den einzelnen Mitgliedern der Erbengemeinschaft von der entsprechenden Behörde zugestellt und bescheinigt Sie als rechtmässiges Mitglied der Erbengemeinschaft.
Ja, es gibt tatsächlich solche Ausnahmefälle. Sollte einmal der Fall eintreten, dass der Erbengemeinschaft ein Schaden droht, wenn nicht sofort gehandelt wird, rechtfertigt dies ausnahmsweise ein solches Handeln. Dann dürfen einzelne Erben im Sinne der Erbengemeinschaft auch ohne explizite Zustimmung der übrigen Mitglieder tätig werden, um den Schaden abzuwenden.
Wenn Sie ein Erbe annehmen, fällt eventuell die sogenannte Erbschaftssteuer an. In der Schweiz sind die Kantone für die konkrete Ausgestaltung dieser Steuer zuständig. Deshalb werden Sie in jedem Kanton auch unterschiedliche Bestimmungen dazu finden. So kennt beispielsweise der Kanton Schwyz überhaupt keine Erbschaftssteuer mehr. In anderen Kantonen wiederum verfügen auch die Gemeinden die Befugnis, eine Erbschafts- und Schenkungsteuer zu erheben.
Grundsätzlich berechnet sich der Umfang der Erbschaftssteuer nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem gegenwärtigen Verkehrswert der geerbten Immobilie. In der Schweiz sind Ehegatten von der Erbschaftssteuer befreit. Nur in Solothurn fällt eine sogenannte Nachlasstaxe an. Seit 2001 müssen in Basel-Landschaft auch direkte Nachkommen keine Erbschaftssteuer mehr zahlen. Kurze Zeit später wurde auch im Kanton Basel-Stadt die Erbschaftssteuer für direkte Nachkommen abgeschafft.
Wenn eine Immobilie verschenkt wird, diese aber erst nach dem Tod des Erblassers offiziell den Besitzer wechselt, unterliegt eine solche Schenkung in der gesamten Schweiz der Erbschaftssteuer. Einzig Luzern kennt hier eine spezielle Ausnahme. Wenn zwischen dem Tod des Erblassers und der Schenkung mehr als fünf Jahre liegen, entfällt im Kanton Luzern die Schenkungssteuer.
Sollte einer der Erben in der geerbten Immobilie wohnen und sind die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft damit einverstanden, fällt der Eigenmietwert an. Dieser versteht sich als Mietwert für selbst genutzte Immobilien. Möchten Sie mehr über den Eigenmietwert erfahren, empfehlen wir Ihnen einen Blick in unser kleines ABC der Immobilienwelt.
Es gibt viele rechtliche Details, auf die Sie achten sollten, wenn Sie als Mitglied einer Erbengemeinschaft eine Immobilie erben. Darum ist es immer auch ratsam, auf professionelle Unterstützung zurückzugreifen, wenn Fragen oder Unklarheiten aufkommen. So können Sie sichergehen, die für Sie und Ihre Miterben optimale Lösung zu finden.
Gerade dann, wenn sich eine Immobilie im Erbe befindet, kann es auch zu Konflikten und Unstimmigkeiten in einer Erbengemeinschaft kommen. Wie Sie diesen Spannungen in Ihrer Erbengemeinschaft am besten vorbeugen, erfahren Sie in unserem Beitrag «Spannungen in der Erbengemeinschaft – darauf müssen Sie beim Hausverkauf achten».
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