Veröffentlicht von Tim Lindenberger am 16.02.2020
Sie haben vor Kurzem eine Immobilie geerbt? Dann gehen Ihnen jetzt bestimmt viele Fragen durch den Kopf. Was bedeutet das Erben einer Immobilie genau? Sollte die Immobilie verkauft werden? Und was bedeutet es, in einer Erbengemeinschaft zu sein? Wir geben Ihnen mit diesem Blogbeitrag eine Übersicht über die wichtigsten Punkte.
Eine Erbengemeinschaft kommt immer dann zustande, wenn mehrere Personen, die zueinander in einem Verwandtschaftsverhältnis stehen, erben. Damit gehen gewisse Rechte, aber auch Pflichten einher. Alle Mitglieder einer Erbengemeinschaft haben prinzipiell die gleichen Rechte und somit die gleichen Ansprüche. So müssen alle Entscheidungen, welche den zukünftigen Verwendungszweck des Erbes – zum Beispiel einer Immobilie – betreffen, einstimmig getroffen werden. Wenn eine Mehrheit der Erbengemeinschaft beispielsweise die geerbte Immobilie verkaufen möchte, eine Person die Zustimmung dafür jedoch verweigert, kann ein Verkauf vorerst nicht durchgesetzt werden. Darum ist eine klare und verbindliche Kommunikation zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft wichtig, um Missverständnisse und Unstimmigkeiten frühzeitig zu vermeiden.
Als Mitglied einer Erbengemeinschaft stehen Sie somit vor der schwierigen Frage: Was geschieht mit der geerbten Immobilie? Behalten Sie die Immobilie oder soll diese verkauft werden? Das ist die grundlegende, aber vielleicht auch die schwierigste Frage, die sich Ihnen nun als Mitglied einer Erbengemeinschaft aufdrängt.
Grundsätzlich gibt es vier Ausgänge, die eine Erbengemeinschaft nehmen kann. So kann es erstens sein, dass alle Erben einem Verkauf zustimmen. Der Erlös aus dem Verkauf wird dann unter allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft zu gleichen Teilen aufgeteilt. Alle Erben haben den gleichen Anspruch auf ihren Teil am Gewinn durch den Verkauf.
Die zweite Möglichkeit kann sein, dass ein einzelner Erbe die Immobilie für sich alleine nutzen möchte und die übrigen Mitglieder damit einverstanden sind. Wichtig ist, dass die Person, die die Immobilie in Zukunft alleine besitzen möchte, auch über die finanziellen Mittel verfügt, um die anderen auszuzahlen. Denn die anderen Erben haben einen Anspruch auf eine Auszahlung, sofern sie darauf nicht explizit verzichten. Da eine Immobilie häufig auch mit einer Hypothek belegt ist, muss die finanzielle Ausgangslage auch diesbezüglich genau überprüft werden. Die zukünftigen Kosten für den Unterhalt der Immobilie dürfen zudem nicht unterschätzt werden und dementsprechend in die Planung einfliessen.
Grundsätzlich kann als dritte Möglichkeit der Fall eintreten, dass die Erbengemeinschaft über einen längeren Zeitraum bestehen bleibt und die Immobilie gemeinschaftlich verwaltet oder vermietet wird.
Der vierte und letzte Fall: eine Einigung über den Verwendungszweck der Immobilie kommt trotz Verhandlungen und Gesprächen nicht zustande. Das ist der rechtlich heikelste und komplizierteste Fall. Hier ist die erzwungene Auflösung der Erbengemeinschaft über einen Gerichtsschluss mit dem gerichtlich angeordneten Verkauf der Immobilie häufig der einzig mögliche Ausgang.
Wenn eine Immobilie geerbt wird, hängen oftmals viele Kindheits- und Jugenderinnerungen an der Immobilie. Es kann darum schwerfallen, sich von der über die Jahre lieb gewonnenen Immobilie – etwa dem Haus der Eltern – zu trennen. Häufig steht darum die Möglichkeit einer Vermietung im Raum. Berücksichtigt man die Gefühle und Emotionen, so mag dieser Entscheid nachvollziehbar sein – aus finanzieller Sicht ist er es jedoch nur selten. Ein einzelnes Haus oder eine Wohnung zu vermieten, wirft nur selten eine grosse Marge ab. Die Konkurrenz auf dem Markt ist gross, das Vermieten ist mit vielen Investitionen und Aufwänden verbunden – für Unterhalt, Sanierungen, Renovationen und den Ausbau müssen Sie als Eigentümer aufkommen.
Wenn Sie also nicht später einmal in der Immobilie selber wohnen und leben möchten, ist ein Verkauf aus finanzieller Sicht häufig die sinnvollere Entscheidung. Warum sich ein Verkauf gerade jetzt lohnen kann, erläutern wir Ihnen in unserem Blogbeitrag «Höchstpreise auf dem Immobilienmarkt – sollte man jetzt verkaufen?».
Als erster Schritt ist zu klären, ob das Erbe überhaupt angenommen werden soll. Dabei wird häufig übersehen, dass eine Immobilie auch mit einer Hypothek und somit mit Schulden belegt sein kann. Darum muss jeder Erbe sich die Frage stellen, ob er das Erbe antreten möchte. Erfolgt innerhalb der Frist keine Ausschlagung, gilt das Erbe prinzipiell erst einmal als angenommen. Danach muss jeder Erbe einen Erbschein beantragen, um gegenüber den Behörden als berechtigter Erbe in Erscheinung zu treten. Hier können je nach Gemeinde verschiedene Instanzen infrage kommen. Das Erbschaftsamt, das Regierungsstatthalteramt oder die Teilungsbehörde der Gemeinde sind mögliche Anlaufstellen. Möchten Sie die Immobilie verkaufen, ist der Marktwert zu ermitteln. In unserem Blogbeitrag «Was ist meine Immobilie Wert» geben wir Ihnen wichtige Anhaltspunkte an die Hand und nennen zentrale Einflussfaktoren, die den Wert Ihrer Immobilie bestimmen. Ein Immobilienmakler aus der Region kann Ihre Immobilie am präzisesten bewerten. Dieser kennt den regionalen Markt und kann Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Umgebung vergleichen und objektiv einschätzen. Zudem sollten Sie sich bei einem möglichen Verkauf intensiv mit der Frage befassen, ob Renovationen und Sanierungen den Verkaufspreis Ihrer Immobilie steigern können. In unserem Beitrag «Investitionen vor Immobilienverkauf - So steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie» erfahren Sie, auf was Sie achten sollten.
Bei Team Lindenberger bieten wir Ihnen Unterstützung beim Verkauf Ihrer Immobilie. Wir können dafür auf eine langjährige Erfahrung im Umgang mit geerbten Immobilien in den Kantonen Basel-Stadt, Basel-Landschaft und Solothurn zurückgreifen. Die Bewertung Ihrer Immobilie für die optimale Bestimmung des Marktwerts ist bei uns kostenlos, wenn Sie mit uns Ihre Immobilie verkaufen.
Im Beitrag «So finden Sie einen kompetenten Immobilienmakler» verraten wir Ihnen, auf was Sie bei der Maklerwahl achten müssen.
Möchten Sie das Neuste aus der Immobilienwelt erfahren? In unserem Immobilien-Magazin «S’Neuscht» geben wir Ihnen spannende Einblicke in den regionalen Immobilienmarkt.